2022年土拍年末翹尾，房企利潤空間充足，安置房回購項(xiàng)目反倒受追捧？
2022年12月30日，本年度最后一個(gè)工作日，長沙市2022年第四批次集中供地結(jié)束，13宗地塊全部成交，其中2宗溢價(jià)，11宗底價(jià)，成交總價(jià)78.4億元，成交規(guī)劃建筑面積198.1萬平方米。
縱觀2022全年，中指研究院統(tǒng)計(jì)的22個(gè)集中供地城市本級(jí)范圍內(nèi)累計(jì)土拍出讓金約1.77萬億元。雖然相較于2021年同比下降超3成，但值得注意的是，11月以來房企拿地積極性出現(xiàn)改善傾向，預(yù)計(jì)2023年各地土拍規(guī)則將保持寬松，房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)。
年末翹尾
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱12月30日通過微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“盡管今年自年初起房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為冷淡，但房企對(duì)市場能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，在一批次土拍之際表現(xiàn)相對(duì)積極。從數(shù)據(jù)來看，今年一批次39%的地塊溢價(jià)成交，該比例盡管低于去年一批次的58%，但仍然明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。”
據(jù)張凱介紹，自第二批次開始，受到房地產(chǎn)市場期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響，房地產(chǎn)市場在大量救市政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。數(shù)據(jù)層面的反映，是溢價(jià)成交地塊占比直線下降，五、六批次該比例已降至7%，也就是超9成地塊底價(jià)成交。
不過根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)，在支持政策的接連推出下，房企資金端的利好直接傳導(dǎo)至拿地市場，年底出現(xiàn)翹尾趨勢。11月底以來，房企拿地積極性出現(xiàn)一定的改善傾向。例如11月29日之后完成的北京、杭州、上海、福州、成都、廈門第四輪土拍及蘇州、武漢第五輪土拍等，土地市場熱度均較此前有一定回升。北京第四批次土地溢價(jià)率為10.02%，較三批次上升3.96個(gè)百分點(diǎn)；杭州第四批次溢價(jià)率為8.44%，較第三批次上升3.31個(gè)百分點(diǎn)。
合肥超額50%
沈陽、長春等完成率不足3成
根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，分等級(jí)城市來看，2022年一線城市平均溢價(jià)率4.09%，較去年下降0.39個(gè)百分點(diǎn)；二線城市平均溢價(jià)率3.22%，較去年下降7.65個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市3.74%，較去年下降10.67個(gè)百分點(diǎn)。
可以看出，一線城市憑借位置佳、樓市穩(wěn)等優(yōu)勢，土拍熱度領(lǐng)先，且降幅最小；三四線城市溢價(jià)率降幅最大，今年在整體市場下行的背景下，房企在三四線城市拿地更為謹(jǐn)慎。
與此同時(shí)，一二線城市的流拍率也在不斷降低。2022年一線城市平均流拍率4.11%，較去年下降1.78個(gè)百分點(diǎn)；二線城市流拍率10.23%，較去年下降0.52個(gè)百分點(diǎn)；三四線流拍率達(dá)到20.39%，較去年上升0.77個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，三四線城市流拍最為嚴(yán)重，一二線城市流拍現(xiàn)象有所減少。諸葛找房認(rèn)為：“由于房企資金承壓，因此在地塊的選擇上愈加謹(jǐn)慎嚴(yán)苛，對(duì)三四線城市的布局青睞度相對(duì)較低”。
此外，一些重點(diǎn)城市在2022年中表現(xiàn)得尤其亮眼。中指研究院報(bào)告表示，2022年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥。這其中北上深杭因城市經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)勢明顯，新房購買力仍然較強(qiáng)。廈門特別是島內(nèi)地塊的稀缺性，以及廈門對(duì)于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對(duì)獨(dú)立的市場行情。而合肥則是因年初新房庫存不足，房企紛紛希望補(bǔ)倉，“使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計(jì)劃”。
而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足3成。
房企利潤空間充足
中指研究院認(rèn)為，與去年一批次的薄利搶地形成鮮明對(duì)比，今年地塊利潤空間更為充足，特別是一線城市，地塊利潤空間普遍在10%以上。
不過，房企對(duì)于利潤空間的反饋在邊際減弱，這主要是由于部分地塊的利潤空間“看得見摸不著”，有利潤而沒去化，一些項(xiàng)目不得不低于限價(jià)銷售。反而是部分薄利的安置房回購項(xiàng)目因其去化有明確保障，而受到房企追捧。
張凱表示：“當(dāng)前房企的投資邏輯中，對(duì)于去化速度的考量明顯優(yōu)先于利潤空間，部分城市推出的個(gè)別限價(jià)倒掛的地塊也因此受到房企青睞。”
對(duì)于2023，張凱表示，明年的土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規(guī)則將保持寬松。為完成土地財(cái)政收入目標(biāo)，弱能級(jí)城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)。
美股經(jīng)歷金融危機(jī)以來最糟糕一年，但痛苦遠(yuǎn)未結(jié)束周五，美國股市以下跌結(jié)束了本年度最后一個(gè)交易日。2022年也成為2008年以來美國股市表現(xiàn)最糟糕的一年。
當(dāng)天收盤，道瓊斯指數(shù)下跌73.55點(diǎn)，或0.22%，至33147.25點(diǎn)；標(biāo)普500指數(shù)下跌0.25%，至3839.5點(diǎn)；納斯達(dá)克指數(shù)下跌0.11%，至10466.48點(diǎn)。
三大指數(shù)結(jié)束了連漲三年的紀(jì)錄，全部遭遇了自2008年以來最糟糕的一年。其中，道瓊斯指數(shù)表現(xiàn)最佳，全年累計(jì)下跌約8.8%；標(biāo)普500指數(shù)累跌19.4%；而科技股占比較重的納斯達(dá)克指數(shù)累跌33.1%。
標(biāo)普500指數(shù)各大板塊中，通信服務(wù)表現(xiàn)最差，跌幅超過40%，其次是非必需消費(fèi)品板塊。能源是其中唯一上漲的板塊，漲幅約59%。
盡管錄得年度虧損，但道瓊斯指數(shù)和標(biāo)普500指數(shù)四季度實(shí)現(xiàn)上漲，結(jié)束了之前連續(xù)三個(gè)季度的下跌。與此同時(shí)，納斯達(dá)克指數(shù)遭遇連續(xù)四個(gè)季度的下跌，為2001年以來首次。
頑固的通貨膨脹以及美聯(lián)儲(chǔ)的激進(jìn)加息政策打擊了成長股和科技股，使得全年投資者的情緒承壓。另外，地緣政治擔(dān)憂和動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也讓市場緊張不安。
瑞銀場內(nèi)業(yè)務(wù)主管Art Cashin表示，“從新冠疫情到俄烏沖突，我們經(jīng)歷了許多，而且這些事件都非常嚴(yán)重，但對(duì)于投資者而言，（最嚴(yán)重的沖擊）是美聯(lián)儲(chǔ)正在做的事情。”
為了對(duì)抗通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)從3月開始以1980年代初以來的最快速度收緊貨幣政策，累計(jì)加息425個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率上調(diào)至4.25%-4.5%目標(biāo)區(qū)間，為2007年12月以來的最高水平。
隨著日歷翻至新的一年，一些投資者認(rèn)為痛苦遠(yuǎn)未結(jié)束。他們預(yù)計(jì)熊市將持續(xù)至經(jīng)濟(jì)衰退來襲或美聯(lián)儲(chǔ)轉(zhuǎn)向。一些人還預(yù)測股市將在2023年下半年反彈之前創(chuàng)下新低。
金融服務(wù)提供商Commonwealth投資組合管理負(fù)責(zé)人埃塞勒（Peter Essele）指出，通脹正放緩但仍處在高位，房地產(chǎn)市場正在下滑，增長也在放緩，所有這些都表明經(jīng)濟(jì)或在2023年上半年繼續(xù)惡化，但這種放緩可能最終促使美聯(lián)儲(chǔ)明年開始釋放降息的信號(hào)。
“這或許會(huì)為2023年下半年描繪出一幅非常美好的圖景，”埃塞勒說道。
美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾曾表示，在決策者確定通脹將放緩至美聯(lián)儲(chǔ)2%的持續(xù)通脹目標(biāo)之前，該央行不太可能考慮降息。
與此同時(shí)，在大西洋的另一邊，歐洲市場也結(jié)束了自2018年以來最糟糕的一年。周五收盤，泛歐斯托克600指數(shù)下跌1.3%，全年累計(jì)下跌12.76%，為2018年以來的最差表現(xiàn)。該藍(lán)籌股指曾在去年大幅上漲22.25%。
當(dāng)天，法國CAC 40指數(shù)收跌1.5%，全年累跌9.5%；德國DAX指數(shù)收跌1.1%，全年累跌12.5%。英國富時(shí)100指數(shù)周五收跌0.8%，全年上漲1.2%。更專注于英國國內(nèi)的富時(shí)250指數(shù)今年全年下跌19.5%，為2008年以來的最大年度跌幅。
東吳證券給予山西汾酒買入評(píng)級(jí) 直面挑戰(zhàn) 實(shí)現(xiàn)高質(zhì)發(fā)展東吳證券12月30日發(fā)布研報(bào)稱，給予山西汾酒(600809.SH，最新價(jià)：284.99元)買入評(píng)級(jí)。評(píng)級(jí)理由主要包括：1)事件：12月26日，以“踔厲奮發(fā)勇毅前行全方位推進(jìn)汾酒高質(zhì)量發(fā)展”為主題的2022汾酒全球經(jīng)銷商大會(huì)在太原舉辦；2)2022年直面挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長；3)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，汾酒全品系推進(jìn)；4)13348營銷工作思路清晰，深化改革，進(jìn)一步提質(zhì)增效。風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情反復(fù)超預(yù)期、省外擴(kuò)張不及預(yù)期。
AI點(diǎn)評(píng)：山西汾酒近一個(gè)月獲得6份券商研報(bào)關(guān)注，買入5家，增持1家。
石油輸出國組織（OPEC）預(yù)計(jì)，本季度全球石油市場將陷入供應(yīng)過剩，同時(shí)下調(diào)需求前景，上調(diào)非OPEC供應(yīng)預(yù)估。根據(jù)OPEC的最新月度報(bào)告，其將第三季度原油產(chǎn)量預(yù)測下調(diào)124萬桶/天，至2，827萬桶/天。這比OPEC 13個(gè)成員國7月的產(chǎn)量低了約57萬桶/天。OPEC位于維也納的研究部門將本季度全球原油需求預(yù)期下調(diào)72萬桶/天，同時(shí)上調(diào)非OPEC供應(yīng)預(yù)期52萬桶/天。預(yù)計(jì)本季度原油消費(fèi)均值為9993萬桶/天。